In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) kommt es immer wieder zu Streitigkeiten über die Nutzung der einzelnen Wohnungen oder gemeinschaftlicher Flächen. Eine zentrale rechtliche Maßnahme zur Lösung solcher Konflikte ist die Unterlassungsverpflichtung. Sie verpflichtet einen Wohnungseigentümer oder Mieter, eine bestimmte Handlung zu unterlassen, wenn diese gegen gesetzliche oder vertragliche Regelungen verstößt.
Dieser Artikel erläutert die rechtlichen Grundlagen, typische Anwendungsfälle, die Durchsetzung sowie die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien.
Rechtliche Grundlagen der Unterlassungsverpflichtung
Die Unterlassungsverpflichtung in Wohnungseigentümergemeinschaften basiert auf verschiedenen rechtlichen Regelungen, insbesondere:
§ 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Eigentümer müssen sich so verhalten, dass keine unzumutbaren Beeinträchtigungen für andere Eigentümer entstehen. Dies bedeutet, dass beispielsweise eine übermäßige Lärmbelästigung oder eine nicht genehmigte gewerbliche Nutzung untersagt werden kann.
§ 15 WEG: Regelt die zulässige Nutzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Eigentümer können beispielsweise nicht ohne Zustimmung der Gemeinschaft bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen oder bestimmte Nutzungen eigenmächtig ändern.
§ 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Dieser Paragraf ermöglicht es Eigentümern, eine Unterlassungsklage einzureichen, wenn ihr Eigentum durch das Verhalten eines anderen beeinträchtigt wird. Dies umfasst physische Eingriffe wie das Aufstellen von Gegenständen im gemeinschaftlichen Treppenhaus oder immaterielle Beeinträchtigungen wie dauerhafte Lärmbelästigung.
§ 862 BGB: Dient dem Schutz vor Besitzstörungen. Falls ein Mieter oder Eigentümer das Eigentum anderer unzulässig nutzt oder beeinträchtigt, kann der Eigentümer eine Beseitigung und zukünftige Unterlassung verlangen.
§ 18 WEG: Regelt die Möglichkeit einer Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung, falls ein Eigentümer wiederholt schwerwiegend gegen die Regeln der Gemeinschaft verstößt. Dies ist das letzte Mittel, das eine Eigentümergemeinschaft einsetzen kann, wenn alle anderen Maßnahmen gescheitert sind.
Typische Anwendungsfälle für Unterlassungsverpflichtungen
Unterlassungsverpflichtungen können in verschiedenen Situationen relevant sein:
Unzulässige Nutzung der Wohnung
Wohnungen dürfen nur entsprechend der Zweckbestimmung genutzt werden. Eine gewerbliche Nutzung kann untersagt werden, wenn sie das Wohnen unzumutbar beeinträchtigt. Beispiel: Ein Wohnungseigentümer nutzt seine Wohnung als Ferienunterkunft, obwohl dies durch die Gemeinschaftsordnung untersagt ist.
Lärmbelästigung
Wiederholte Ruhestörungen, beispielsweise durch Partys oder Musikinstrumente, können eine Unterlassungsverpflichtung nach sich ziehen. Nach § 117 OWiG (Ordnungswidrigkeitengesetz) können erhebliche Lärmstörungen zudem als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
Zweckentfremdung oder bauliche Veränderungen
Bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum, z. B. die eigenmächtige Errichtung eines Wintergartens, bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. § 20 WEG stellt klar, dass bauliche Maßnahmen grundsätzlich nur mit Mehrheit beschlossen werden können. Bei unzulässigen Veränderungen kann eine Rückbauverpflichtung durchgesetzt werden.
Unzulässiges Verhalten in Gemeinschaftsflächen
Verhaltensweisen wie das Lagern von Gegenständen im Treppenhaus oder unerlaubte Tierhaltung können durch eine Unterlassungsverpflichtung untersagt werden, wenn sie gegen die Gemeinschaftsordnung oder Brandschutzvorschriften verstoßen.
Durchsetzung einer Unterlassungsverpflichtung
Wenn ein Wohnungseigentümer gegen geltende Regeln verstößt, kann eine Unterlassungsverpflichtung auf verschiedenen Wegen durchgesetzt werden:
Abmahnung durch die WEG-Verwaltung
Oft erfolgt zunächst eine schriftliche Abmahnung durch die Hausverwaltung oder die Eigentümergemeinschaft. Diese setzt eine Frist zur Beseitigung des unzulässigen Verhaltens.
Beschluss der Eigentümerversammlung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in einer Versammlung beschließen, gegen den störenden Eigentümer oder Mieter eine Unterlassungsklage einzureichen. Nach § 23 WEG müssen solche Beschlüsse mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit gefasst werden.
Unterlassungsklage nach § 1004 BGB
Wenn sich der Betroffene nicht an die Aufforderungen hält, kann ein anderer Eigentümer oder die WEG eine Unterlassungsklage erheben. Das Gericht kann per einstweiliger Verfügung eine sofortige Unterlassung anordnen.
Vertragsstrafen und Ordnungsgelder
Gerichte können bei wiederholtem Verstoß Ordnungsgelder verhängen oder im Extremfall eine Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung anordnen (§ 18 WEG).
Rechte und Pflichten der Beteiligten
Rechte des betroffenen Eigentümers oder Mieters
Möglichkeit der Anhörung und Stellungnahme vor Gericht.
Anfechtung der Unterlassungsverfügung, wenn sie unbegründet ist.
Berufung gegen gerichtliche Entscheidungen.
Pflichten des störenden Eigentümers oder Mieters
Einhaltung der gemeinschaftlichen Regeln und rechtlichen Vorgaben.
Beseitigung des beanstandeten Verhaltens.
Ggf. Übernahme von Kosten, falls eine Klage erfolgreich ist.
Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft
Anspruch auf Einhaltung der Gemeinschaftsordnung.
Möglichkeit der Durchsetzung von Unterlassungsverpflichtungen.
Antragstellung bei Gericht zur Durchsetzung.
Fazit
Eine Unterlassungsverpflichtung ist ein wichtiges rechtliches Instrument, um den gemeinschaftlichen Frieden in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu wahren. Sie dient dazu, unzulässige Handlungen zu unterbinden, die das Eigentum anderer Eigentümer beeinträchtigen.
Betroffene Eigentümer oder Mieter sollten sich frühzeitig über ihre Rechte und Pflichten informieren und eine einvernehmliche Lösung mit der Eigentümergemeinschaft anstreben. Sollte dies nicht möglich sein, können rechtliche Schritte notwendig werden, um die Einhaltung der Regeln sicherzustellen. Eine juristische Beratung kann helfen, Konflikte zu vermeiden und gerichtliche Auseinandersetzungen effizient zu führen.